Rendement locatif brut ou net : que reste-t-il vraiment ?

1. Le brut : un premier repère

Ici, nous divisons les loyers annuels hors charges par le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition. Certaines annonces utilisent seulement le prix d’achat : comparez toujours des calculs utilisant le même dénominateur.

Rendement brut = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ coût d’entrée × 100.

Dans notre exemple : 600 € × 12 = 7 200 € de loyers théoriques annuels. Puis 7 200 € ÷ 127 000 € × 100 = 5,7 %. Ce calcul suppose douze mois loués, sans dépenses ni impôt sur les revenus locatifs.

Des travaux initiaux sont nécessaires ? Ajoutez leur coût au dénominateur et utilisez cette convention pour chaque bien comparé. Vérifiez aussi si le prix annoncé comprend les honoraires d’agence, pour éviter de les compter deux fois.

2. Le net : retirer les dépenses

Notre rendement net est calculé avant impôt sur les revenus locatifs et hors financement. Il retire la vacance estimée et les dépenses restant au propriétaire. La taxe foncière reste donc bien une dépense dans ce calcul.

Rendement net = (loyers après vacance − dépenses du propriétaire) ÷ coût d’entrée × 100.

Pour l’exemple fictif, nous retenons un mois de vacance : les loyers passent de 7 200 € à 6 600 €. Les dépenses annuelles supposées sont les suivantes :

• Charges de copropriété non récupérables : 450 €.
• Taxe foncière restant au propriétaire : 750 €.
• Assurance propriétaire : 150 €.
• Réserve pour entretien et réparations : 300 €.

Total : 1 650 €. Il reste 6 600 € − 1 650 € = 4 950 €. Le rendement net estimé atteint 4 950 € ÷ 127 000 € × 100 = 3,9 %. La réserve d’entretien est une hypothèse, pas une dépense certaine. Ajoutez les frais de gestion si vous déléguez la location.

Ne déduisez pas deux fois la vacance si vos loyers annuels la prennent déjà en compte. Pour la taxe foncière, retirez seulement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères effectivement récupérée auprès du locataire. Ses frais de gestion ne sont pas récupérables : ils restent dans vos dépenses.

3. Avant de croire le pourcentage

Demandez le dernier avis de taxe foncière et le détail des charges de copropriété. Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale pour repérer les travaux votés ou discutés. Séparez les charges récupérables sur le locataire de celles supportées par le propriétaire.

Vérifiez un loyer hors charges, pas un montant incluant les provisions. Un loyer affiché dans une annonce n’est pas une garantie de location. La commune, le quartier, l’état du logement et les règles locales comptent aussi. Vérifiez le DPE et les restrictions de location applicables avant de retenir vos hypothèses.

Les données publiques apportent un repère, pas une expertise individuelle du logement. Découvrez les sources présentées par SimulIA pour comprendre cette comparaison avec la zone.

Rendement, trésorerie et fiscalité : trois questions

Un rendement positif ne garantit pas une trésorerie mensuelle positive. Pour votre trésorerie, déduisez aussi les mensualités de crédit et les autres sorties d’argent. Le calcul fiscal suit encore d’autres règles, selon votre régime et votre situation. Notre rendement net pédagogique n’est ni un revenu imposable ni un calcul après impôts.

Estimation à partir d’hypothèses, pas un conseil en investissement. Faites vérifier le financement et la fiscalité avant de vous engager.